Votre future propriété sera-t-elle assurable?

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Quand la toiture est trop âgée et que le système électrique est désuet, les assureurs préfèrent passer leur tour! C’est souvent le cas dans le parc immobilier vieillissant de Rosemont-La-Petite-Patrie.

Avant de présenter une offre sur une propriété qui a beaucoup manqué d’amour, un coup de fil à votre assureur s’impose. Si l’état du toit, de la plomberie, de l’électricité ou du système de chauffage lui fait dire « non merci », d’autres assureurs pourraient aussi refuser, ou imposer des conditions à la couverture des risques.

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Prévenir les refoulements d’égouts à l’aide de clapets

La plupart des éléments désuets qui rendent frileux les assureurs peuvent être repérés bien avant l’inspection préachat. Le prêteur hypothécaire exigera que le bâtiment soit assuré, alors il vaut mieux se renseigner auprès d’assureurs tôt dans le processus d’achat.

Certains assureurs refusent carrément certains risques, comme la tuyauterie en acier galvanisé. D’autres fonderont leur refus sur une combinaison de facteurs qui témoignent d’un mauvais entretien.

De nos jours, rares sont les assureurs qui exigeront le remplacement complet du filage électrique ou de la plomberie. Certains demanderont à voir le rapport d’inspection préachat, puis moduleront leur offre. Ils peuvent refuser d’offrir certaines protections ou y aller d’une franchise plus élevée. Le client peut lui-même proposer un terrain d’entente, par exemple, en s’engageant à réaliser des travaux dans un délai donné.

Voici les éléments qui peuvent compliquer l’obtention d’une couverture d’assurance:

Électricité désuète

La présence d’un panneau à fusibles (ronds) plutôt qu’à disjoncteurs (rectangulaires) provoque rarement un refus d’un assureur, mais cela démontre que le système électrique n’a pas été mis à niveau.

Certains assureurs ne veulent rien savoir des fils d’aluminium. Quand le filage est très ancien, comme celui qui passe par des boutons et des tubes de porcelaine (knob and tube), l’assureur peut demander à ce qu’un maître électricien produise un certificat attestant le bon état général de l’électricité.

Plomberie à risque

Selon Line Crevier, responsable des affaires techniques au Bureau d’assurance du Canada, les dégâts d’eau représentent la moitié des montants versés à la suite de dommages. « Avec les changements climatiques et le vieillissement des infrastructures des municipalités, la fréquence des dommages par l’eau augmente. Si en plus la tuyauterie d’une maison n’est pas à niveau… »

Le tuyaux en acier galvaniser doivent tôt ou tard être ramplacés. PHOTO : André Dumont/Inspecteur D

Les tuyaux en acier galvanisé doivent tôt ou tard être remplacés. PHOTO : André Dumont/Inspecteur D

Certains assureurs refusent les vieux tuyaux en acier galvanisé, qui s’oxydent par l’intérieur. D’autres exigeront des clapets antiretour au sous-sol, pour prévenir les refoulements d’égout. Dans les secteurs où les refoulements sont fréquents, ce risque n’est parfois plus assurable.

Toiture âgée

Quand une toiture de bardeaux d’asphalte a plus de 15 ans, ou qu’un toit plat a plus de 20 ans, l’assureur peut accorder un certain délai pour les remplacer, ou refuser d’assurer les risques jusqu’au moment du remplacement.

Chauffe-eau vieillissant

De peur qu’il se mette à fuir et qu’il provoque un dégât, certains assureurs exigeront que le chauffe-eau soit remplacé dès qu’il a 10 ans, d’autres tolèrent jusqu’à 12 ou 15 ans.

Hangars délabrés

Les assureurs ont horreur du hangar derrière le multiplex d’un quartier centenaire, cible des pyromanes à une autre époque. Il faut s’engager à le démolir ou faire valoir qu’il est détaché de l’immeuble et qu’il est bien entretenu, photos à l’appui.

Dans les arrondissements de Montréal, les poêles à bois doivent être conforme à une norme EPA. PHOTO : André Dumont/RueMasson.com

Dans les arrondissements de Montréal, les poêles à bois doivent être conforme à une norme EPA. PHOTO : André Dumont/RueMasson.com

Mazout contaminant

L’assuré devra payer une prime pour les risques de contamination du sol et la responsabilité civile en lien avec le réservoir de mazout. S’il se trouve à l’extérieur, cette protection pourrait être refusée. À partir de 15 ans, les assureurs exigent le remplacement des réservoirs.

Poêles à bois

Une prime s’applique. L’assuré devra démontrer que le poêle et sa cheminée respectent les normes d’aujourd’hui, photos ou rapport d’inspection spéciale à l’appui. Quand il s’agit de sécurité des occupants, il n’y a pas de droits acquis aux yeux de l’assureur.

André Dumont est inspecteur en bâtiment et chroniqueur

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