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Le logement, nerf de la guerre

L’accessibilité au logement est au cœur de la question de l’embourgeoisement. Qu’on soit propriétaire ou locataire, on gratte le fond de sa poche pour payer son logis.

« Avant, ceux qui avaient de bons revenus achetaient un bungalow en banlieue. Aujourd’hui, ceux qui vont vivre en banlieue sont ceux qui n’ont pas les moyens de vivre ici », note Christian Yaccarini, président et chef de la direction de la Société de développement Angus (SDA). Il craint un clivage entre les riches, qui allongent 400 000 $ sans broncher pour un quatre pièces, et les pauvres qui peinent à se trouver du logement social.

La diminution des taux hypothécaires et les nombreux programmes d’accession à la propriété ont grandement aidé les aspirants propriétaires à acheter depuis une douzaine d’années, explique le porte-parole de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIC), Hans Brouillette. « C’est une aspiration normale de vouloir devenir propriétaire. L’accès à la propriété, c’est positif. »

« Les gens qui viennent au Comité logement Rosemont n’en ont pas les moyens», ajoute Martine Poitras, coordonnatrice de l’organisme qui se porte à la défense des droits des locataires. « Tout ce développement et tous ces condos, ça ne veut rien dire pour eux. » Ils n’en récoltent bien souvent qu’une hausse de loyer et un risque d’éviction.

Les condos sont-ils coupables ?

Les nouveaux condos dans Rosemont ne chassent pas directement de locataires. La conversion de plex ou d’immeubles à logements en copropriétés divises est interdite à Montréal. Les promoteurs de condos se rabattent donc sur d’anciens terrains industriels ou sur les terrains de maisons à un étage de style shoebox.

Le nombre de nouveaux condos augmente cependant sans cesse dans le quartier et Rosemont—La Petite-Patrie est l’arrondissement où il s’en construit le plus par rapport à ses voisins immédiats.

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La demande est forte et puisque le prix des immeubles a grimpé en flèche, le condo est devenu le type de logement le plus abordable pour les familles et souvent leur seule option d’achat.
« Le condo, c’est ce qui se fait depuis cinq ans. Peut-on revenir aux besoins des gens qui sont en majorité locataires ? », demande Martine Poitras. Elle rappelle que 1 200 personnes sont inscrites sur la liste pour obtenir un logement social dans Rosemont.

Hausse du coût des loyers

L’augmentation de la demande et des prix de vente entraînent une hausse de la valeur de l’ensemble des immeubles. Cela a une incidence sur les taxes foncières et donc sur le prix des loyers. Cela chasse, à moyen terme, les moins nantis. « Combien de fois un locataire nous appelle en disant que son propriétaire veut l’augmenter de 30 $, 60 $ ou 100 $ seulement parce que c’est le prix du loyer d’en face », déplore Martine Poitras.

La Régie du logement n’autorise pas les augmentations au prix du marché. Cette réglementation fait mal à plusieurs nouveaux propriétaires occupants qui paient leur nouveau plex à prix d’or. Le couple qui achète un duplex à 500 000 $ aura de la difficulté à payer ses mensualités si le 5 1?2 du dessus ne rapporte que 600 $.

Pour rester ou avoir les moyens d’acheter, certains recourent à des méthodes légales, mais discutables : payer le locataire pour qu’il quitte afin de vendre le logement en copropriété, reprendre le logement et faire des rénovations pour augmenter drastiquement le coût du loyer.

Ces façons de faire alimentent la spirale de l’augmentation des coûts pour se loger pour les locataires. Des propriétaires d’immeubles croient que si la Régie du logement permettait l’augmentation des loyers au même rythme que l’inflation, plusieurs seraient moins tentés d’utiliser ces stratagèmes.

Selon une étude menée par la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec en 2010, acheter un immeuble à revenus n’est plus une entreprise rentable dans Rosemont à cause de la trop forte augmentation des prix des immeubles. Les propriétaires occupant pouvaient autrefois compter sur leurs revenus de location pour payer la plus grande partie de leur hypothèque, ce qui est loin d’être le cas aujourd’hui.

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Le problème de l’indivision

À Montréal, il est possible de transformer un immeuble en copropriétés indivises (ex. : trois couples achètent ensemble un triplex pour occuper chacun un logement). Des changements au Code civil du Québec en 1994 ont autorisé les hypothèques séparées, ce qui limite les risques pour les acheteurs. Ces règles facilitent certes l’accès à la propriété, mais également l’expulsion des locataires, ce que décrient les groupes communautaires.

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Un changement positif

L’arrivée de gens avec plus de sous peut avoir un effet positif sur un quartier. «C’est bon pour la vitalité du quartier et la mise en valeur du cadre bâti. Pour bien des maisons, il était temps que quelqu’un intervienne pour rénover », note Gérard Beaudet, urbaniste à l’Université de Montréal.

C’est ce qu’a fait le Rosemontois Pierre-André Khlat, promoteur de Skimmo inc. « J’ai acheté un « 36 logements » délabré, sur Masson. Je n’ai mis personne à la porte, mais les deux tiers des locataires sont partis d’euxmêmes quand j’ai rénové. Les autres sont restés : des personnes âgées, des gens vivant de l’aide sociale qui étaient heureux d’avoir un meilleur environnement », raconte-t-il.

Actuellement, il refait un immeuble dans le Vieux-Rosemont où il y avait trois logements. Il le transforme en deux condos et une maison de ville haut de gamme. « J’aurais pu faire huit condos “niche à chien” dans cet espace. J’ai préféré faire trois unités plus grandes pour attirer des familles et des professionnels. »

Des gens plus aisés qui s’installent dans un quartier, qui rénovent leur immeuble et qui s’engagent à créer un environnement agréable vont revendiquer une meilleure qualité de vie : des trottoirs en bon état, des rues sécuritaires, des aires de jeux, des parcs entretenus, des ruelles vertes, etc.

Des modèles à suivre

L’aménagement du secteur d’Angus, à l’est du boulevard Saint-Michel, est cité par plusieurs comme un modèle à suivre. Impossible de faire la différence entre les condos, les coopératives et les HLM qui s’y voisinent. Même chose au Quartier 54 autour du métro Rosemont. Les propriétaires de condos y côtoient ceux qui habitent en coopérative ou en logements sociaux.

Quelques revendications du Comité logement Rosemont

  • Augmentation du financement pour le logement social en général.
  • Création d’un registre des baux de la Régie du logement pour empêcher les hausses de loyers abusives.
  • Mise en place d’une réserve foncière municipale pour freiner la spéculation sur les terrains ou pour construire du logement social.
  • Interdiction des reprises de logements quand le taux d’inoccupation est inférieur à 3 %.
  • Augmentation de la proportion de logements sociaux obligatoires dans les nouveaux développements.

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